Lezersvraag: Wat met het Belgische rusthuisvastgoed?

©DB60115774

De GVV’s Aedifica, Cofinimmo en Care Property Invest (CPI) verloren veel terrein door de aangeklaagde wantoestanden in rusthuizen. Een overdreven reactie?  

©DB60115774

Na de publicatie van het boek ‘Les Fossoyeurs’ (de doodgravers) implodeerden de beurskoersen van het geviseerde Orpea en van sectorgenoot Korian, twee belangrijke beursgenoteerde beheerders van rusthuizen. Ook de eigenaars van zorgvastgoed zoals Cofinimmo (60% van de  portefeuille) en de ‘pure players’ Aedifica en CPI gingen gevoelig lager. 

Wat de wantoestanden betreft, is het wachten (tot medio maart) op de resultaten van twee onderzoeken die de Franse regering gelastte. Orpea startte ook twee onafhankelijke onderzoeken. In 2020 werd bij Orpea nog gepolst bij 52.000 bewoners en familieleden naar de tevredenheid over de geboden diensten. 92% bleek toen positief en 95% zou Orpea-rusthuizen aanbevelen. Het boek heeft een hoog sensatie-gehalte, wat niet wegneemt dat schandalen moeten worden uitgeklaard. De komende tijd mag men meer regulering en toezicht verwachten. Dat zal zich wellicht vertalen in lagere marges voor rusthuizenuitbaters, maar we verwachten dat ze er bovenop komen. We vrezen dan ook niet voor de huur die betaald wordt aan Aedifica, Cofinimmo en CPI.

Naast de specifieke problemen in rusthuizen is er ook de stijgende rente. Op 13 maanden tijd steeg de 10-jarige overheidsrente van -0,44% tot 0,6%. Niet meteen de referentie-rente, want GVV’s ontlenen op kortere looptijden. Die hogere rente zullen ze niet snel voelen, omdat ze beschikken over rente-indekkingsinstrumenten die op korte termijn zelfs in waarde stijgen bij een stijgende rente. Aan de huidige renteniveaus biedt vastrentend papier alleszins geen alternatief voor de mooie dividendrendementen van GVV’s, gemiddeld 5,2% bruto. Voor Aedifica en CPI is dit minder (zie tabel), maar nog ruimschoots voldoende.

De hogere rente kan de komende tijd wel zorgen voor enige derating. Dat zien we ook bij de GVV’s belegd in opslagplaatsen (WDP en Montea), waar de premies t.o.v. de intrinsieke waarde gedaald zijn van ruim 100% richting 75 à 80%. De lagere waardering zorgt er ook voor dat deze bedrijven bij toekomstige kapitaaloperaties - om hun groei verder te zetten - relatief meer aandelen zullen moeten uitgeven, waardoor de groei per aandeel later minder uitgesproken groot wordt. Er is echter geen vrees voor een nakende kapitaalverhoging. Enkel bij CPI is de schuldgraad eerder hoog (48,8% op 30/09).  Aedifica en Cofinimmo kunnen met hun vrij lage schuldgraad van resp. 42,4% en 44,5% nog een tijd verder met hun projecten alvorens te moeten bijtanken.  

We kijken uit naar het rapport van de onderzoeken, maar zijn nog steeds overtuigd van het groeipotentieel op langere termijn.  De stijgende rente kan voor enige derating zorgen en voor een minder uitgesproken  winstgroei de komende jaren. Onze voorkeur gaat nog steeds naar het kleinere CPI.