Aedifica

©aedifica

Eind december meldde deze GVV belegd in zorgvastgoed dat het voet aan land zet in Spanje, het achtste Europese land waar Aedifica voortaan aanwezig is. In 2013 was de portefeuille nog voor 100% Belgisch. De overnamehonger van het management is niet te stillen. Groter worden is uiteindelijk de enige manier om niet zelf opgegeten te worden. Aedifica is immers een NV, met nagenoeg 100% vrij verhandelbare aandelen en ook geen gifpil die een (vijandig) bod kan counteren. Voor ‘grote jongens’ is een beurswaarde van iets minder dan 4 mrd. EUR geen belemmering.En al zeker niet voor een kwaliteitsbedrijf met een mooi trackrecord.De portefeuille is 4,6 mrd. EUR waard, terwijl dit bij de IPO in 2006 net geen 200 mln. EUR was (+24%/jaar). Aedifica is duidelijk niet enkel een dividendwaarde, maar ook een duurzame groeier.

Een groei die Aedifica verderzet dankzij de vele kapitaaloperaties van de voorbije jaren. Sinds 2009 haalde Aedifica 1,91 mrd. EUR op, wat de groep in theorie toelaat om de portefeuille uit te breiden met ca. 3,8 mrd. EUR. Een pand of eigen ontwikkeling wordt immers zowat voor de helft met eigen middelen gefinancierd. Per 30/09 had Aedifica een eerder lage schuldgraad van 42%. Dat is te danken aan de jongste kapitaaloperatie in juni 2021, waarbij 285 mln. EUR werd opgehaald aan 102 EUR/stuk. Met de huidige schuldgraad heeft Aedifica een investeringscapaciteit van  750 mln. EUR alvorens de schuldgraad de 50%-grens bereikt. De huidige middelen volstaan dus om de huidige projectenportefeuille (ca. 840 mln. EUR) te financieren.  Maar het zou ons niet verwonderen mocht Aedifica naar het einde van 2022 toe opnieuw ‘bijtanken’.

In se lijkt het dividendrendement laag, maar Aedifica keert ook maar 80% van de winst uit, terwijl dit bij veel GVV’s soms 95% en meer is. Aedifica kan dus een deel van de winst gebruiken om sneller te groeien. Dat geeft ook aan dat het dividend duurzaam is, een belangrijk gegeven. Al 15 jaar lang (sinds IPO) stijgt het dividend gestaag.De huidige premie tegenover de intrinsieke waarde is overigens niet overdreven. De huurrendementen (gemiddeld 5,5%) die de onafhankelijke vastgoedexperten hanteren bij de waardering van de panden lijken ons conservatief. Het zou ons niet verwonderen mocht de premie in realiteit slechts 15 à 20% zijn.    

©aedifica
Negatieve weerklank

Deze week kregen de beheerders van rusthuizen het zwaar te verduren op de beurs. Vooral marktleider Orpea, goed voor 6% van de huurinkomsten van Aedifica, kreeg het knap lastig na de publicatie van een boek waarbij wantoestanden (o.a. oudermishandeling...) in rustoorden worden aangekaart. Op één week tijd verloor het aandeel ruim de helft van haar beurswaarde. Ook sectorgenoot Korian (de grootste huurder van Aedifica met 11% van de huurinkomsten) bleef niet onberoerd.  Fundamenteel zijn beide bedrijven sterk, vooral dan Orpea, waarvan de vastgoedportefeuille intrinsiek wellicht ruim 30 à 35 EUR p.a. waard is. De hoofdactiviteit van Orpea, het beheer van rusthuizen, krijgt dus als het ware nauwelijks waarde meer van beleggers...  

Advies :  H+1

Het recente negatieve imago van rustoorden (zie kader) kan ook wat op de beurskoers van Aedifica wegen. In augustus 2021, toen Aedifica aan ruim 125 EUR noteerde, verlaagden we het advies tot ‘houden’. Aan de huidige koersen zouden we opnieuw een positie nemen voor de langere termijn. Het advies gaat opnieuw naar ‘H+’.