Care Property Inv.

De GVV belegd in zorgvastgoed meldt dat het vanaf 21 juni wordt opgenomen in twee belangrijke vastgoedindexen. Het gaat om de FTSE EPRA Nareit Global Index en de FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index. Dit is goed nieuws omdat het hierdoor meer aandacht krijgt van de grotere beleggers.   

Over het eerste kwartaal steeg de winst van Care Propety Invest met 17,5% tot 0,2679 EUR, waardoor de GVV belegd in zorgvastgoed de jaarprognose van 1,00 à 1,02 EUR p.a. kan bevestigen. Ook het dividend van 1 EUR, een stabiel cijfer tegenover 2023, wordt bevestigd. Hierop is slechts 15% roerende voorheffing. Het voorbije kwartaal bleef de portefeuille stabiel op 1,247 mld EUR, alsook de schuldgraad op 43,6%. Dit cijfer zal dit jaar wel wat toenemen door de afwerking van bepaalde projecten. De troeven van CPI blijven nog steeds de hoge bezettingsgraad van 100% en de zeer lange looptijd van de huurovereenkomsten.   

De GVV belegd in zorgvastgoed voldeed het voorbije jaar aan de verwachtingen met een winst per aandeel van 1,03 EUR. Dit is weliswaar een winstdaling tegenover 2022. In januari 2023 voerde CPI immers een belangrijke kapitaalverhoging door waardoor het aantal uitstaande aandelen fors steeg. Zoals reeds aangekondigd, keert CPI een dividend uit van 1 EUR. Hiermee keert het dus nagenoeg de volledige jaarwinst uit. Op nettobasis boekte CPI een verlies van 5,7 mln. EUR (of 0,155 EUR p.a.). Dit is het gevolg van minwaarden op de vastgoedportefeuille (-2,5%) en hogere financiële kosten. De groep ontleende eind 2023 aan gemiddeld 3,15% tegen 2,14% een jaar eerder. Voor 2024 rekent het management op ca. 5% meer huurinkomsten, maar dit zal negatief gecompenseerd worden door o.a. hogere financiële lasten, waardoor CPI rekent op een stabiel jaarresultaat per aandeel. Het voorziet ook om hetzelfde dividend uit te keren.           

Geen echte verrassingen bij de derdekwartaalcijfers van deze GVV in zorgvastgoed. Aangezien er reeds 0,78 EUR p.a. winst geboekt werd over de eerste negen maanden, bevestigt CPI dan ook de jaarprognose van 1 à 1,03 EUR per aandeel. Hiervan wil het management nog steeds 1 EUR uitkeren in dividendvorm, wat een weinig gezonde 'payout'-ratio van nagenoeg 100% betekent. De komende tijd blijft de balanssituatie wel een aandachtspunt. Per 30 september bedroeg de schuldgraad immers 46,52%, een cijfer dat tegen eind 2023 zal uitkomen tussen 47% en 50%. Gelukkig zijn de vervaldagen van de schulden enigszins gespreid. De gemiddelde looptijd van de schulden bedraagt 5,5 jaar. De GVV ontleent nu wel reeds tegen 2,98%, terwijl dit slechts 1,8% was een jaar eerder.  

Indien er één vastgoedsegment is met een positief langetermijnverhaal, dan is dat wel van zorgvastgoed (rusthuizen, revalidatiecentra...). De vergrijzing van de bevolking zal immers exponentieel toenemen. De ‘babyboomers’ zijn al stilaan ruim 70 jaar, zodat de vraag naar rusthuizen van Aedifica, Cofinimmo en Care Property Invest (CPI) zal toenemen. De impact van het dossier ‘Orpea’, de Franse beursgenoteerde rusthuizenhuizenexploitant die begin 2022 beschuldigd werd van een mensonwaardig beheer, hebben we onderschat. Orpea zelf daalde op twee jaar tijd van ca. 120 EUR naar iets meer dan 1 EUR... en wordt binnenkort genationaliseerd door de Franse overheid. Bij Orpea vertaalt zich dat in versnelde verkopen van rusthuizen om de schulden te verlagen, waardoor niet altijd de optimale prijs wordt verkregen. Dergelijke ingrepen (Orpea bezit 6,5 mrd. EUR aan rusthuizen) wegen op de waarde van het rusthuizensegment. Dat vertaalt zich dus ook in minwaarden bij sectorgenoten. CPI, met een portefeuille van 1,2 mld. EUR, stelde in de eerste jaarhelft de waarde van diens rusthuizen met 1,5% neerwaarts bij. Dat lijkt niet veel, maar het zorgt er voor dat in de eerste jaarhelft slechts 3,4 mln. EUR nettowinst werd geboekt, tegenover 56 mln. EUR een jaar eerder. Op ‘courante basis’ (exclusief die minwaarden) was er nog een lichte winststijging... Dat is echter niet helemaal correct, aangezien de courante winst per aandeel met een vijfde (-19,8%) daalde tot 0,5046 EUR. Dat is het gevolg van de kapitaalverhoging in januari 2023, waarbij 111 mln. EUR werd opgehaald aan 12 EUR p.a. (ca.de huidige koers). Dat geld was nodig omdat de schuldgraad ruim 50% bedroeg. Per 30 juni was dat 46,6%. Op zich beheersbaar, maar een aandachtspunt omdat de lopende projecten die ratio eind 2023 opnieuw tot 47% à 50% zullen stuwen. Voorlopig blijven de huurders (de rusthuizenexploitanten) hun geïndexeerde huur betalen, waardoor CPI de winst- en dividendprognose voor 2023 bevestigt. Van de beloofde 1 à 1,03 EUR p.a. winst (1,24 EUR in 2022) wil CPI hetzelfde dividend uitkeren als vorig jaar (1 EUR). Dat betekent dat CPI vrijwel 100% van de winst moet uitkeren. Dat is niet gezond. Een dividend van 0,8 EUR (het wettelijke minimum van 80% van de courante winst), zou twee keer meer rendement opleveren dan de 1-jarige staatsbon en zou de schuldratio verlichten.